Clases de defectos y sus garantías

En primer lugar, y antes de adentrarnos en los pasos a seguir para reclamar a la Promotora por los defectos de la vivienda, es interesante conocer la clasificación de los posibles defectos que podemos encontrarnos en nuestra nueva vivienda, así como las garantías a las que tienes derecho y el plazo de las mismas.

Conforme se desprende del artículo 17 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, se pueden distinguir 3 clases de defectos:

1. Vicios o defectos leves: Se trata de vicios o defectos que afectan a elementos de terminación o acabado de las obras. Suelen ser apreciables a simple vista. Son defectos que joroban al usuario, pero de fácil solución y de bajo coste de reparación para los promotores, por lo que en principio, suelen estar dispuesto a arreglarlos. Ejemplos de ello son: problemas con la pintura en paredes y techos (desconchado, desprendimientos o mala aplicación de la pintura); fallos en la carpintería interior (las puertas y armarios no cierran o cierran mal, arañazos o mala aplicación del barnizado en parqué y puertas); fallos de alicatado; etc. El plazo para reclamar este tipo de daños es de 1 año, a contar desde que nos entreguen la vivienda.

2. Vicios o defectos graves: Se trata de vicios o defectos de construcción que afectan a la habitabilidad del edificio. Suelen consistir en falta del debido aislamiento térmico (lo que provoca la entrada del frío en la vivienda y el consiguiente gasto de energía); ruidos (por una incorrecta instalación de los aislamientos de la vivienda o por la construcción de tabiques de un grosor más delgado de lo necesario); humedades (debido a la falta de aislamiento térmico, al defectuoso sellado e impermeabilización de la vivienda); fisuras (por dilataciones térmicas, mala calidad de los materiales, asentamientos); etc. Estos defectos suelen descubrirse con posterioridad a la entrega de la vivienda, ya que suelen aparecer a los cuantos meses de terminada la obra. Se trata de defectos que, por lo general, son de difícil y costosa reparación, por lo que los promotores suelen engañar a los propietarios diciéndoles que “no pasa nada”, que “es normal”, que “eso desparece con el tiempo”, etc, o bien les dan largas a sabiendas de que la mayoría de los perjudicados terminan por resignarse y aburrirse y no suelen demandar. El plazo para reclamar esta clase de defectos es de 3 años, a contar desde la entrega de la vivienda.

3. Vicios o defectos muy graves: Son vicios o defectos que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga, etc, y que pueden afectar a la resistencia y estabilidad del edificio. Es decir, son defectos “ruinógenos”, que pueden hacer que la casa se nos caiga encima, literalmente. El plazo para reclamar estos defectos es de 10 años, contados a partir de la entrega de la vivienda.

Humedades

Observando las fotografías, a primera vista se diría que se ha obrado un milagro, y que las ventanas de los dormitorios lloran. Fue el pasado invierno cuando se produjo este curioso fenómeno. Mi primera idea fue poner este hecho en conocimiento de Iker Jiménez (incluso me había comprado ya una camisa para salir guapo cuando me entrevistara en Cuarto Milenio), pero mi mujer me disuadió, así que al final optamos por consultarlo primero con un arquitecto.
Éste me hizo ver que más que un fenómeno paranormal, se trataba de una chapuza más de la constructora, debido a la falta del debido aislamiento térmico y a la baja calidad de las ventanas que nos habían colocado (descartando la falta de ventilación, pues las habitaciones se ventilan diariamente). Por eso, cuando la temperatura exterior es baja, se producen condensaciones que hacen que aparezcan esas humedades.
Así pues, dado que la promotora se niega a solucionar estos defectos, y en tanto se dan las condiciones propicias para que crezca moho y otros hongos, pienso aprovechar esas humedades para cultivar champiñones, sin olvidarme de enviar las mejores remesas a los promotores. Para que luego digan que soy rencoroso.

Tercera Pifia: Pared exterior sin aislante térmico.

Según me han explicado expertos en la materia (sin ir más lejos, mi padre ha sido albañil y tengo un amigo que es arquitecto técnico), las paredes exteriores de las viviendas tienen que aislarse térmicamente. La principal razón de todo aislamiento es el ahorro y el aprovechamiento energético, reduciendo por consiguiente los costes. Y es que el aislamiento es un medio para crear un envolvente térmico para mantener la vivienda cálida, es decir: en un hogar, durante los meses de invierno, el aislante ayuda a mantener la casa más cálida al aminorar el flujo del calor del interior hasta la atmósfera más fría del exterior. Lo normal es que el aislamiento consista en aplicar un aislante en la cámara de aire situada entre el muro de fábrica de ladrillo y el tabique interior.

El aislamiento mantiene, pues, la comodidad y ahorra energía, que es un beneficio para el medioambiente (bueno, y por qué no decirlo, para el bolsillo, al precio que está la luz hoy día).

Pues bien, parece ser que todo esto no fue tenido en cuenta por nuestra constructora. En la primera lluvia que cayó desde que entramos a vivir en nuestra nueva casa, comenzaron a aparecer goteras en uno de los tabiques, justo el que está al descubierto por el exterior y no linda con otra vivienda. Tanto mi padre como mi amigo aparejador, con unos simples golpes en el tabique, me confirmaron que no había cámara de aire; pues de haber existido la misma, los golpes hubieran sonado a hueco.

Comentamos el hecho a la promotora, quien nos contestó que “eso no podía ser”, “que existía una cámara de aire en ese tabique”, que “eso venía en el proyecto”. Pero el caso es que cada vez que caían cuatro gotas, volvía a aparecer una nueva gotera (y gracias que en La Mancha no llueve mucho, si no la pared ya se habría deshecho).

Al final, la promotora se dignó a enviar al arquitecto (mediando burofax por medio, con amenaza de demanda), quien en un informe reconoció la “falta de aislamiento térmico” de ese muro, y nos propuso dos soluciones: o se construía la mencionada cámara de aire o nos aplicaban una especie de aislante proyectado por el exterior de la pared. Dado que la primera de las soluciones resultaba muy costosa tanto para la empresa (económicamente) como para nosotros (muy molesta, pues obligaba a quitar muebles –incluidos los de la cocina- y a marcharnos hasta que la obra no estuviera terminada), acordamos que nos aplicaran el aislante proyectado, condicionándolo a que fuera efectivo y no volvieran a aparecer nuevas humedades, ya que de lo contrario tendrían que construirnos la cámara de aire.

Pues bien, a pesar de ello, la promotora parece ser que nos tomó por tontos y para callarnos la boca, y al paso para ahorrarse en costes, nos arregló el tema del aislante “a su manera”, ya que:

- Según el informe del arquitecto, previamente a aplicar la espuma de poliuretano (joer, que palabro), debían aplicar un enfoscado de cemento para alisar el existente y tapar las fisuras. Según la promotora, no era necesario ese enfoscado, ya que bastaba con la espuma.
-Según el informe del arquitecto, el espesor del aislante proyectado debía ser de 4 cm; la espuma que me proyectaron llegó como mucho, y sólo en alguna zona, a 2 cm (siendo generosos).
-Según el informe del arquitecto, una vez proyectada la espuma de poliuretano, se aplicaría sobre el mismo una especie de pintura impermeabilizante; según la promotora, se aplicó esa pintura, lo que pasa que es “transparente y por eso no se nota”. Debieron ser también “transparentes” los operarios que se encargaron de aplicar la pintura, porque tampoco notamos su presencia.

El caso es que después de este arreglo chapucero, la cosa sigue igual: cada vez que llueve se nos filtra el agua y ahí tenemos la humedad en la pared.

Segunda pifia: Fuga de agua en una tubería

Pues sí, no tardó en aparecer la segunda pifia. Creo que fue al segundo día de mudarnos a nuestra nueva casa cuando los vecinos llamaron a la puerta diciendo que les había aparecido una mancha de humedad en su pared, que daba la casualidad que era nuestra medianera. Iba a decirles que no sacaran conclusiones precipitadas, porque a mí en principio, más que una gotera, me pareció una cara como las de Belmez (la verdad es que la mancha se le daba un aire a Camilo Sexto). Pero no llegué a terminar la frase. Mi mujer estaba señalando con el dedo a una pequeña mancha de humedad justo en nuestro lado de la pared, donde los vecinos también tenían su mancha. En el tiempo que tardamos en preguntarnos de dónde provenía la humedad, la misma se hizo más grande, y amenazaba ya con acercarse al cuadro de la luz.
Llamamos inmediatamente a la constructora, quien nos “tranquilizó” diciendo que “ya mandaría a un fontanero”, “que no podía enviarlo ese mismo día ya que era viernes”, así que, por lo menos “hasta el lunes no podría venir a verlo”.
Gracias a nuestra gran pericia en el arte de la negociación (nos habíamos quedado con la cara de la representante de la constructora y sabíamos dónde vivía y cuál era su coche), conseguimos que esa misma tarde nos enviara no sólo un fontanero, sino también un albañil.
Ya que la mancha de humedad había sido descubierta antes por nuestros vecinos, supusimos que había aparecido antes en su pared, lo que nos llevó a la conclusión de que la fuga de agua causante de dicha humedad pudiera provenir de su vivienda, así que el albañil comenzó a picar en su pared. Después de abrir un boquete, apareció el tubo de la bajante del baño de la planta de arriba, que “aparentemente” estaba bien. Digo “aparentemente” porque faltaba mirar por el otro lado del tuvo, es decir, el que daba a nuestra pared. Así que al final no nos libramos tampoco del boquete, y ahí apareció el “pufo”: el tubo de la bajante del baño tenía un agujero por el cual se filtraba el agua, y de ahí las manchas de humedad.
Al parecer, al hacer la roza para el conducto de electricidad, algún obrero picó accidentalmente sobre el tubo de la bajante. Pero en vez de repararlo (como cualquiera con dos dedos de frente hubiera hecho), el constructor no quiso complicarse y dejó eso ahí a ver si con el tiempo se cerraba solo.
Así que nada, ahí nos tocó estar varios días con un “estético” boquete en la pared por el que asomaba el tubo de la bajante, hasta que al final “se acordaron” y fueron a taparlo y a pintar la pared.
A pesar de todo, me quedó un consuelo: que a esta gente le dio por dedicarse a la construcción y no a la cirugía.

¿Debo pagar la luz de obra?

Como continuación de la entrada anterior, publico la carta que me remitió el abogado de la Promotora, en la cual me reclamaba el pago de la luz de obra, advirtiéndome que de no pagarla en el plazo "improrrogable" que me concedía, se vería obligado a formular "las acciones legales pertinentes". Por razones obvias, he tachado algunos datos cuya publicación pudiera acarrearme algún que otro problemilla.
Debía suponer la Promotora que cuando leyera la carta de su abogado, me pondría a temblar y acudiría raudo y veloz (o como coloquialmente se dice, "cagando hostias") a ingresarle la cantidad reclamada, para que no me demandara.
A lo mejor es que el hambre de dinero les ciega, o son un poco "corticos" (creo que es lo segundo), pero no sé si se pararon a pensar que no pueden reclamar por vía judicial el pago del consumo de luz de obra, simple y llanamente porque el suministro de luz de obra a una vivienda ya a acabada (y habitada) es ilegal, por varios motivos:

1. El contador de luz de obra es, como su propio nombre indica, para ser usado exclusivamente en la obra. Por tanto, no se puede suministrar con él electricidad a las viviendas ya acabadas.

2. La Promotora no puede entregar una promoción de viviendas si no tiene los servicios de abastecimiento del edificio cubiertos (esto es, luz, agua, teléfono, etc.). Lo que no quiere decir que tenga que tener instalado el contador, pero si, al menos, los medios para poder contratarlos, es decir: la cédula de habitabilidad y el boletín del instalador en el caso del contador eléctrico. Además, el edificio ha de tener los servicios necesarios para poder contratarlos, como son la red de baja en el edificio, y la batería dada de alta para que la compañía suministradora pueda poner el contador sin mas inconvenientes.

3. Nadie tiene por qué pagar una factura que no viene a su nombre. No pueden exigirlo, ya que el contrato está a nombre de la Promotora.

En resumen, no pueden reclamarnos el pago de una cosa que es ilegal: el suministro de luz de obra a una vivienda terminada y habitada. Por poner un ejemplo, y salvando las distancias, es como si un camello demanda a un cliente porque no le ha pagado unos gramos de costo que le vendió.

De momento, han transcurrido unos 6 meses desde que finalizó el plazo "improrrogable" para pagar la luz de obra y de momento parece ser que no han ejercido ninguna acción legal. Veremos qué pasa.

Primera pifia: Luz de obra

Este es el panorama que nos encontramos cuando por fin, y con seis meses de retraso sobre la fecha prevista, nos entregaron la casa.

Resulta que a la Promotora se le olvidó habilitar las viviendas para que la compañía eléctrica pudiera instalarnos los contadores individuales y suministrarnos electricidad, y eso que nada más escriturar fuimos con nuestros boletines a dar de alta la luz.

Así que no nos quedó otra que estar tirando de luz de obra unos cinco meses. Y durante todo ese tiempo, tuvimos que soportar tener ocupado nuestro balcón con ese contador y ese manojo de cables, con el consiguiente peligro que ello suponía, sobre todo en los días lluviosos, en los que rara era la vez que el palé con el contador no caían con el viento al suelo mojado. Y eso no es todo: además no podíamos hacer apenas uso de la calefacción (las casas nos las entregaron en el mes de enero), dado que éramos varias viviendas y la instalación podía "petar". Así que casi teníamos que hacer turnos entre nosotros para encender un radiador.

Pero cuál es nuestra sorpresa cuando un día la Promotora nos cita a todos los vecinos en su oficina ¡para que le paguemos la luz de obra! Vamos a ver: nos entrega las casas sin esperar a que estuviera en condiciones para contratar la luz individualmente (pues parece que tenía prisas para embolsarse un dinerito y dejar de pagar intereses al banco), y encima quiere que le paguemos la luz de obra. Menudo chollo, ¿no?. Naturalemente, le dijimos a la Promotora, muy respetuosamente, que podía irse a "zurrir mierdas con un látigo".

Por cierto, la factura de la luz de los meses de ¿diciembre? y enero que pretendía "endiñarnos" (y con sólo 3 de las 5 viviendas habitadas), ascendía a unos 1.600 euros.

Estuve varios días buscando en los alrededores un parque de atracciones que pudiera habernos pirateado la luz de nuestro contador.

De qué va esta página

Esta página nace del enfado e impotencia que al que escribe, al igual que mucha otra gente, le produce el desprecio y la falta de competencia de esas Promotoras o Constructoras “waltrapas” que han nacido y han crecido al albor de la burbuja inmobiliaria, que han amasado su dinero a costa nuestra (de nuestros ahorros y endeudamiento con el banco), y que luego, cuando tienen que responder de las chapuzas causadas por su ineptitud (o sus trapicheos para ahorrar en gastos de construcción) se esconden y no dan la cara.

Mi objetivo es plasmar mi experiencia (o mejor dicho, mi mala experiencia) con la empresa Promotora-Constructora de mi vivienda, y al mismo tiempo servir de ayuda, en la medida de lo posible, a otras personas que se encuentren en idéntica o similar situación a la mía y que no saben qué pasos dar ni adónde acudir.

Quizás las pifias y defectos que existen en mi vivienda en la actualidad (pues no descarto que con el tiempo aparezcan otros nuevos), a algunos les parezca una cuestión menor comparadas con las suyas, y posiblemente lo sean (sólo hay que ver las quejas que a diario aparecen en televisión sobre este asunto), pero como ha quedado dicho, mi única intención es tratar de compartir con otros mi experiencia con este tipo de problemas y servir de guía a todo aquél que no sepa qué hacer.Igualmente, animo a todos los posibles lectores a contar sus experiencias, a hacer sus comentarios y a preguntar sus dudas.

Un saludo.

Fer